Cuando vendes un inmueble considerado tu vivienda habitual y obtienes una ganancia, en principio, debería tributar.
La ganancia o pérdida patrimonial se calcula mediante la diferencia entre el valor de transmisión (valor de venta) y el valor de adquisición (valor de compra). Asimismo, dentro del valor de transmisión, se pueden incluir los gastos y tributos inherentes a dicha transmisión que minoran dicho importe. En el caso del valor de adquisición, los gastos se sumarán a dicho importe, como pueden ser: gastos de notaría, gestoría o registro.
Si esta ganancia la reinviertes en la compra de otra inmueble -que se convierta en tu nueva vivienda habitual-, estará exenta de tributación.
Hay que tener en cuenta que esta exención por reinversión no opera de forma automática, sino que tendrás que manifestar la voluntad de acogerte a la misma, y está condicionada a que:
-La vivienda que vendes tuviera la consideración de vivienda habitual.
-La nueva vivienda que compras vaya a constituir tu vivienda habitual.
-La reinversión se efectúe en el plazo establecido de 2 años. Pueden ser no solo los posteriores sino también los anteriores a la venta de la anterior vivienda habitual. Es decir, también podremos aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual si compramos una vivienda antes de vender la anterior o incluso si compramos la segunda vivienda mediante una hipoteca.
¿Qué ocurre si la vivienda habitual se encuentra en construcción?
Pues bien, en este caso siempre que en plazo de dos años se haya reinvertido el importe de la ganancia derivada de la venta de la primera vivienda, se dará por cumplido el requisito temporal. No obstante, las obras deben concluir en el plazo de cuatro años desde el inicio de la inversión.
¿Qué ocurre si el importe de la reinversión es inferior al importe obtenido en la venta de la vivienda habitual?
En este caso, solo estará exenta la parte proporcional de la ganancia obtenida por la venta que se corresponda con la cantidad reinvertida en la adquisición de la segunda vivienda.
¿Qué ocurre cuando el importe obtenido se reinvierte en el plazo establecido de dos años pero la adquisición de la vivienda se formaliza después de dos años?
En este caso, lo relevante no está en la fecha de adquisición del dominio del inmueble. Lo importante es que no se supere el plazo de los dos años como máximo para la reinversión.
¿En qué situaciones no tengo que declarar la ganancia patrimonial derivada de la transmisión de la vivienda habitual?
No tendrás que declarar esta ganancia patrimonial si eres mayor de 65 años o si eres una persona en situación de dependencia severa o gran dependencia.
¿Qué ocurre con los gastos de constitución y con los gastos de cancelación de la hipoteca?
En el caso de los gastos de constitución de la hipoteca, forman parte del valor de adquisición; es decir, habrá que sumarlos al importe que pagaste por la adquisición de tu vivienda habitual. Por el contrario, los gastos de cancelación de hipoteca forman parte del valor de transmisión y habrá que restarlos del importe de la venta del inmueble.
¿Cómo tributa la compraventa de un inmueble?
